每經記者 沙斐 發(fā)自上海

上海土地市場再度上演火爆行情。昨日上午（3月20日），寶山區(qū)顧村鎮(zhèn)N12-1101單元05-01地塊迎來出讓，保利、招商、遠洋等15家房企參與競拍，最終融創(chuàng)綠城房地產開發(fā)有限公司最終以24億元拿下這幅純宅地，折合樓板價20150元/平方米，溢價率達83%。

值得一提的是，寶山顧村地區(qū)一直是以滿足剛性需求為主的板塊，因此當融創(chuàng)進入上述地區(qū)高價拿地，不禁讓業(yè)內驚呼：向來開發(fā)高端住宅的融創(chuàng)綠城是否也要開始做剛需項目。

融創(chuàng)中國控股有限公司營銷總監(jiān)李公杰接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，目前上述地塊產品定位還沒有最后確定，但可以肯定會走高端路線。

樓板價逼近在售樓盤均價

值得注意的是，寶山區(qū)顧村鎮(zhèn)N12-1101單元05-01地塊成交樓板價突破2萬元/平方米，刷新了該區(qū)域樓板價紀錄，而該區(qū)域目前在售樓盤均價也保持在2萬元/平方米左右。

根據出讓文件，顧村N12-1101單元5-01地塊出讓面積為66169.6平方米，容積率為1.8。

德佑地產市場研究部監(jiān)控數(shù)據顯示，該地塊位于顧村鎮(zhèn)外環(huán)內，是區(qū)域內最優(yōu)質地塊，地塊周邊的二手房項目，如共富新村、富弘苑等，目前售價在2.0萬元~2.2萬元/平方米。

在上海中原地產研究咨詢部經理宋會雍看來，按照當?shù)啬壳暗臉前鍍r，如果想要盈利，售價至少要在3.5萬元/平方米以上，而這樣的價格在顧村區(qū)域很難有足夠的需求支撐。

德佑地產市場研究部監(jiān)控數(shù)據顯示，2013年全年，顧村區(qū)域單價3萬元以上的成交量僅保利葉城成交了1套，均價37734元/平方米，為區(qū)域內最高單價紀錄。

融綠總經理助理、營銷中心副總經理顧明在接受記者采訪時表示：“2萬元/平方米的價格符合融綠的心理價位，也在合理的范圍之內。”他介紹說，融綠一直走高端住宅路線，產品在同地段價格一般會高于區(qū)域50%甚至100%。

對此，宋會雍指出，顧村早期的公園、地鐵等支撐房價的概念已經過去。目前，當?shù)氐臉鞘谢痉諊鄶?shù)為中低端樓盤，中低端客戶難以支撐3.5萬元/平方米以上的房價，改善型等中高端客戶選擇顧村這片區(qū)域的意愿又不會很強烈，因此這個價格的銷售比較有挑戰(zhàn)性。

打造區(qū)域高端改善型項目

盡管有觀點認為融綠此次拿地暗藏風險，但在中華企業(yè)市場部經理戴正芳看來，如果區(qū)域內從來沒有高端項目出現(xiàn)的話，也不失為一個機會。此外，如果區(qū)域內有大量人口集聚，相信還是有能力消化的。

上海房地產開發(fā)領域的資深人士楊子江認為，在該地域，融綠所稱的高端，肯定不是那些均價10萬元左右的傳統(tǒng)高端項目，更多可以理解為區(qū)域板塊內的高端改善型項目。他指出，顧村板塊開發(fā)已有近10年，二手房存量較大，當?shù)匾慌蠘I(yè)主會有較大的改善型需求。

中華企業(yè)銷售經理戴正芳表示，只要供應量不是特別大，區(qū)域內的改善型需求應該可以滿足，而該地塊出讓面積為66169.6平方米，容積率為1.8，“這樣的面積已經可以了，再大就不行了。”