圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

“在鶴崗買(mǎi)房這幾年，資產(chǎn)一直在縮水，連睡覺(jué)的時(shí)候，都在賠錢(qián)。我現(xiàn)在把房子賣(mài)了，可能都賣(mài)不出裝修錢(qián)。”談起房子，賀松濤（化名）憤憤不平。

由于接盤(pán)在房?jī)r(jià)高位，一平米4000多元，又是連著買(mǎi)了兩套，再加上裝修花去的50萬(wàn)-60萬(wàn)元。當(dāng)初買(mǎi)房，賀一共耗資170-180萬(wàn)元。如今，也就值個(gè)60萬(wàn)-70萬(wàn)。

賀松濤是鶴崗當(dāng)?shù)厝耍熊囉蟹?，稱得上當(dāng)?shù)刂挟a(chǎn)?；ù罅庋b修的房子，原本為了住得舒心，但房?jī)r(jià)的下跌，讓他覺(jué)得很糟心，房子更像是一個(gè)甩不掉的包袱：“我是貸款買(mǎi)的房子，一方面，要按照原價(jià)格的總房款，還貸款20多年，另一方面，還要承受著資產(chǎn)的大幅縮水。”

因房產(chǎn)“白菜價(jià)”而爆紅于網(wǎng)絡(luò)的鶴崗，是一座因煤而興的城市，早年作為黑龍江省“四大煤城”之一而聞名于世。如今隨著煤炭資源枯竭，鶴崗面臨著經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。雖說(shuō)“白菜價(jià)”的低價(jià)房源確實(shí)存在，放諸全市，這并不代表當(dāng)?shù)厮蟹康禺a(chǎn)價(jià)格水平，但在整個(gè)東北人口外流的大背景下，鶴崗房地產(chǎn)市場(chǎng)需求不足，交易不活躍，無(wú)法支撐房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)較前些年有大幅回落，也是這一宏觀背景的現(xiàn)實(shí)注腳。

除此以外，鶴崗房?jī)r(jià)的走低，跟棚改政策也存在密切關(guān)系。一方面棚改解決了9萬(wàn)困難民眾的住房問(wèn)題，有的棚改戶甚至可以分到兩套或多套回遷房，很多人也就不必非得通過(guò)購(gòu)買(mǎi)商品房來(lái)解決住房問(wèn)題，另一方面因拆遷而分到多套房子的居民，考慮到有一定的持房成本，其最直接的體現(xiàn)是，需要交納供暖費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)，便考慮低價(jià)處理這些“燙手山芋”。對(duì)他們來(lái)說(shuō)，房子多了，似乎也成了累贅。

在鶴崗，“房?jī)r(jià)只漲不跌”的樓市信仰，被徹底擊碎。而這座資源枯竭、人口外流的城市，所面臨的正是如何尋求經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型。

因煤而興

鶴崗市歷史沿革繁復(fù)，概括來(lái)說(shuō)，1918年，當(dāng)?shù)亟M織煤礦公司，開(kāi)發(fā)煤礦，逐漸為世人所知。隨著農(nóng)業(yè)墾荒，煤礦發(fā)展，人口集聚，商賈往來(lái)，鶴崗走上了建鎮(zhèn)、設(shè)縣、升市的道路。

除了煤炭資源以外，這里還是中國(guó)電影事業(yè)的搖籃?？谷諔?zhàn)爭(zhēng)勝利后，1945年10月1日，東北電影公司成立，隨后撤離長(zhǎng)春，轉(zhuǎn)移至興安市。1946年8月27日，延安電影團(tuán)一行抵達(dá)興安市，與東北電影公司合并，正式成立東北電影制片廠。東北電影制片廠1948年從鶴崗遷至長(zhǎng)春，更名為長(zhǎng)春電影制片廠，其中美術(shù)部門(mén)遷至上海，成立了上海美術(shù)電影制片廠。當(dāng)然，這里還成立了新中國(guó)第一個(gè)醫(yī)科大學(xué)——中國(guó)醫(yī)科大學(xué)。

建國(guó)后，興山市改稱鶴崗市。此后，鶴崗成為了國(guó)家重要的煤炭工業(yè)城市。煤炭被譽(yù)為是“工業(yè)的糧食”，建國(guó)初期，整個(gè)國(guó)家建設(shè)，離不開(kāi)工業(yè)，而盛產(chǎn)煤炭的鶴崗，在這一時(shí)期做出了重要的歷史貢獻(xiàn)。同時(shí)，煤炭帶來(lái)的紅利，也在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)為鶴崗注入了生機(jī)和旺盛的活力。

1960年12月10日，鶴崗市才正式升格為地級(jí)市。1966年，由黑龍江省直轄。1987年經(jīng)過(guò)行政區(qū)劃調(diào)整，原屬佳木斯市的蘿北、綏濱兩縣劃歸鶴崗市。根據(jù)鶴崗官方網(wǎng)站顯示，截至2015年末，全市下轄2縣6區(qū)，總面積1.46萬(wàn)平方公里，總?cè)丝?05.6萬(wàn)。這樣的國(guó)土面積，在黑龍江只能位列最小地級(jí)市。而這樣的體量，也只比北京市（1.64萬(wàn)平方公里）小一點(diǎn)，是上海市（6340平方公里）的2倍有余。

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)（圖文無(wú)關(guān)）

縱觀歷史，鶴崗從最初開(kāi)發(fā)煤礦，到后來(lái)為世人所知，成為國(guó)家重要的煤炭基地之一，已歷經(jīng)101年。即便是從1945年建市（興山市）算起，也有74年歷史。

其它三座依煤而興的城市，雞西、雙鴨山、七臺(tái)河，設(shè)建制市的時(shí)間不一。1956年，雞西撤縣建市（地級(jí)），由黑龍江省直接管轄。同年，雙鴨山礦區(qū)撤銷，設(shè)立雙鴨山市，由黑龍江省直轄。1983年，七臺(tái)河市晉升為黑龍江省轄市。

至此，這四座城市，均以地級(jí)市的名義，被外界并稱為“四大煤城”，一時(shí)風(fēng)光無(wú)兩。

“白菜價(jià)”的鶴崗房產(chǎn)：這不是電影布景

因煤而興的“四大煤城”，若不及早轉(zhuǎn)型，注定會(huì)遭遇“資源詛咒”。

隨著煤炭資源的逐漸枯竭，2008年、2009年、2011年，國(guó)家分三批確定了69個(gè)資源枯竭型城市（縣、區(qū)）。在“四大煤城”中，有三個(gè)位列名單：七臺(tái)河市（第二批）、鶴崗市（第三批）、雙鴨山市（第三批）。

隨后，嚴(yán)重依靠煤炭資源的鶴崗經(jīng)濟(jì)，開(kāi)始頹靡，而這也在幾年后折射到房?jī)r(jià)上來(lái)。

2019年1月28日，由鶴崗籍導(dǎo)演耿軍拍攝的電影《東北虎》在鶴崗殺青。由于全程在鶴崗市取景拍攝，拍攝時(shí)，劇組工作人員就注意到了鶴崗超低房?jī)r(jià)，拍攝發(fā)布到朋友圈后，朋友圈朋友竟然完全不相信，還以為是美術(shù)組做的布景。

事實(shí)上，也正如鋪天蓋地的報(bào)道一樣，這并不是電影布景。網(wǎng)上爆出來(lái)總價(jià)兩萬(wàn)多、三萬(wàn)多的房源，折合下來(lái)，也就是每平方米幾百元，之所以有此“白菜價(jià)”，其實(shí)，在于房屋自身屬性，不代表著全市的房地產(chǎn)價(jià)格。

根據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者在鶴崗實(shí)地走訪了解到，該類房源均是具備一個(gè)或幾個(gè)條件：一、地理位置不太好，周邊配套不完善；二、房子位于頂層，在當(dāng)?shù)?，居民?duì)頂層很介意，尤其是沒(méi)有電梯；三、這些房源大部分都是當(dāng)?shù)氐谋Ｕ闲宰》?，房產(chǎn)證尚未下來(lái)。有些業(yè)主因?yàn)榛剡w時(shí)都分到了兩、三套，甚至更多的樓房，由于有持房成本，或者變現(xiàn)急用，所以會(huì)選擇賣(mài)出一兩套。

“有錢(qián)人不會(huì)買(mǎi)這種樓（房子）的。”一位當(dāng)?shù)鼐用裾f(shuō)。

據(jù)了解，鶴崗市從2008年開(kāi)始進(jìn)行棚戶區(qū)改造工程，到目前共拆遷了9萬(wàn)7千戶平房，建成房屋當(dāng)中有7萬(wàn)8千戶已經(jīng)具備交付使用功能，共有7萬(wàn)3千戶居民辦理了回遷入住，還有兩萬(wàn)戶左右居民選擇了貨幣補(bǔ)償。根據(jù)黑龍江省相應(yīng)文件規(guī)定，棚戶區(qū)改造安置入住不滿5年的不得直接上市交易，入住滿5年的可直接上市交易，但應(yīng)補(bǔ)交免收的相關(guān)稅費(fèi)。

鶴崗市保障性住房服務(wù)中心副主任周志剛接受中央電視臺(tái)采訪表示，他們（“白菜價(jià)”房源的業(yè)主）現(xiàn)在賣(mài)這些房子基本上(入住)五年之內(nèi)，有很多都沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)證照，屬于他們一種民間私下交易行為，應(yīng)該說(shuō)這種行為可能存在一定風(fēng)險(xiǎn)，或者說(shuō)存在一種潛在風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于這種買(mǎi)賣(mài)行為，他給出官方態(tài)度：“不鼓勵(lì)、不提倡”。

從成本角度來(lái)觀察，前述“白菜價(jià)”遠(yuǎn)低于建筑成本。據(jù)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士統(tǒng)計(jì)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)成本，將土地出讓價(jià)格折合到建筑成本中，1平方米得200元，再考慮人工、物料、綠化及稅費(fèi)等一系列成本，折合下來(lái)一共得2000元。“要是房?jī)r(jià)賣(mài)高了，就能掙錢(qián)。否則，就虧損。”不過(guò)，周志剛也提到，這種保障性住房建筑成本低，因?yàn)?ldquo;配套設(shè)施少很多，土地是劃撥的，而且還有稅費(fèi)減免。”

除去這些這些“白菜價(jià)”的房源之外，在鶴崗當(dāng)?shù)兀鄠€(gè)小區(qū)的二手房房?jī)r(jià)，在每平方米2000元上下，有地方甚至能夠達(dá)到3000元。其中，一些知名度較高的樓盤(pán)，比如由當(dāng)?shù)刈畲蟮拈_(kāi)發(fā)商永豐集團(tuán)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)財(cái)富家園小區(qū)、北國(guó)明珠小區(qū)、永豐國(guó)際城，還有歐洲皇家花園、書(shū)香苑等小區(qū)，入住率、保值率較高。

即便是小區(qū)“還算能扛得住價(jià)格”，但交易也基本上停滯，處于有價(jià)無(wú)市的狀態(tài)。面對(duì)房?jī)r(jià)的縮水，賀松濤也想把房子賣(mài)了，如果有人想接手的話?？吹接讶思娂娡獬龉ぷ髦脴I(yè)，他滿心焦慮道：“跟他們相比，我的資產(chǎn)在縮水，人家在增長(zhǎng)。原先誰(shuí)看到我都很羨慕，現(xiàn)在都覺(jué)得我賠大發(fā)了。”

他談到，資產(chǎn)的縮水，對(duì)中產(chǎn)階層造成的損失，從個(gè)體角度來(lái)講，可以說(shuō)是一件小事，但造成的結(jié)果是，中產(chǎn)的消費(fèi)能力也跟著下降，無(wú)法帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)。假如房?jī)r(jià)還能值4000元左右，即便是抵押，也能從銀行多貸出來(lái)一部分資金，帶動(dòng)當(dāng)?shù)叵M(fèi)。

第一財(cái)經(jīng) 卲海鵬