每經(jīng)記者｜黃婉銀    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

“我們預(yù)計(jì)，如果沒(méi)有新的重大資本開(kāi)支，2027年—2031年對(duì)恒隆而言將是一個(gè)較好的階段?！?/p>

近日，恒隆集團(tuán)及恒隆地產(chǎn)（統(tǒng)稱恒隆）CEO盧韋柏在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱“每經(jīng)記者”）采訪時(shí)表示，隨著中國(guó)內(nèi)地的中產(chǎn)階層收入提升和消費(fèi)升級(jí)，優(yōu)質(zhì)商業(yè)體在二線城市仍有較大潛力?！拔覀儗?duì)內(nèi)地市場(chǎng)充滿信心，無(wú)論是二線還是一線城市，都存在較多發(fā)展機(jī)會(huì)?！?/p>

其實(shí)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)賽道而言，面臨的挑戰(zhàn)尤為嚴(yán)峻：一線及重點(diǎn)二線城市新商業(yè)中心密集開(kāi)業(yè)，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)加??；消費(fèi)市場(chǎng)雖處復(fù)蘇期，但節(jié)奏偏弱、居民消費(fèi)信心待恢復(fù)，疊加業(yè)態(tài)分流，項(xiàng)目面臨客流與銷(xiāo)售雙重壓力，如何盤(pán)活存量、破解供需錯(cuò)配成破局關(guān)鍵。

恒隆集團(tuán)及恒隆地產(chǎn)CEO盧韋柏 每經(jīng)記者 黃婉銀 攝 

二線領(lǐng)先商業(yè)項(xiàng)目的收益可能超過(guò)一線

與多數(shù)港資房企不同，恒隆長(zhǎng)期押注內(nèi)地市場(chǎng)，其在內(nèi)地的租賃收入規(guī)模甚至超過(guò)香港。

近日，恒隆董事長(zhǎng)陳文博對(duì)包括每經(jīng)記者在內(nèi)的媒體表示，當(dāng)前內(nèi)地市場(chǎng)確實(shí)面臨一定壓力，但據(jù)他觀察，尤其是近兩三個(gè)月，相關(guān)運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)仍保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)?！拔覍?duì)內(nèi)地零售市場(chǎng)仍有信心。在與租戶的溝通中也感受到，盡管大家仍持審慎態(tài)度，但實(shí)際數(shù)據(jù)的回升一定程度上緩解了之前的顧慮。長(zhǎng)期來(lái)看，市場(chǎng)能否持續(xù)復(fù)蘇仍需觀察，但我認(rèn)為內(nèi)地消費(fèi)市場(chǎng)基本面向好，潛力依然巨大?！?/p>

每經(jīng)記者注意到，恒隆地產(chǎn)的核心業(yè)務(wù)為物業(yè)租賃業(yè)務(wù)，2025年上半年，其在內(nèi)地的租賃收入為31.9億港元，占租賃業(yè)務(wù)總收入的68%；在香港的租賃業(yè)務(wù)規(guī)模為14.88億港元，占租賃業(yè)務(wù)總收入的32%。

盧韋柏告訴每經(jīng)記者，公司過(guò)去兩三年比較辛苦，主要是因?yàn)楹贾莺懵V場(chǎng)投入較大。這個(gè)項(xiàng)目在2018年高點(diǎn)時(shí)購(gòu)入，開(kāi)發(fā)難度高，運(yùn)輸、施工等環(huán)節(jié)都非常復(fù)雜。該項(xiàng)目總投資200多億元，占公司總貸款規(guī)模的一半。因此，如果這一項(xiàng)目能在2026年順利開(kāi)業(yè)，2027年起有完整年度收入，其他項(xiàng)目也能隨著環(huán)境改善而表現(xiàn)更好，對(duì)公司將有重大積極影響。

“過(guò)去十幾年，公司一直處于持續(xù)開(kāi)發(fā)狀態(tài)，2027年后有望放緩新項(xiàng)目投入，實(shí)現(xiàn)收入增長(zhǎng)、支出控制的良性循環(huán)。因此，這個(gè)階段對(duì)公司來(lái)說(shuō)是一個(gè)較好的發(fā)展時(shí)期?！北R韋柏說(shuō)。

在具體的投資布局上，恒隆持續(xù)關(guān)注各線城市的機(jī)會(huì)，但不主張盲目擴(kuò)張。

盧韋柏對(duì)每經(jīng)記者表示，一線城市如上海等市場(chǎng)固然租金水平高，但二線城市也有發(fā)展機(jī)會(huì)。盡管二線市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，但只要有機(jī)會(huì)成為區(qū)域前三名，就能形成較好的運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)?！岸€城市是我們的機(jī)遇。如果能在當(dāng)?shù)爻蔀閰^(qū)域性領(lǐng)先的商業(yè)項(xiàng)目，相較于作為某個(gè)一線城市眾多頭部項(xiàng)目之一，成為區(qū)域領(lǐng)先項(xiàng)目帶來(lái)的收益可能更高?！?/p>

當(dāng)前香港開(kāi)發(fā)商最關(guān)心降負(fù)債

盧韋柏坦言，香港開(kāi)發(fā)商相比內(nèi)地開(kāi)發(fā)商更為保守。今年初，恒隆宣布通過(guò)銀團(tuán)貸款拿到100多億港元作為儲(chǔ)備資金，當(dāng)時(shí)是出于對(duì)市場(chǎng)不確定性的防范?！斑@筆錢(qián)至今還未動(dòng)用，但持有現(xiàn)金至少讓我們有等待的底氣。如果沒(méi)有這筆資金，我們可能被迫在市場(chǎng)價(jià)格不佳時(shí)出售資產(chǎn)。而現(xiàn)在我們可以保持耐心，暫不出手?！?/p>

他補(bǔ)充道，當(dāng)前香港開(kāi)發(fā)商最關(guān)心的無(wú)疑是降低負(fù)債。在當(dāng)前利率高企的環(huán)境下，減輕債務(wù)負(fù)擔(dān)是行業(yè)普遍面臨的壓力，不僅是中國(guó)，英國(guó)、西班牙、美國(guó)等市場(chǎng)也是如此。因此，目前絕大多數(shù)香港開(kāi)發(fā)商都在思考如何穩(wěn)健去杠桿。全新公布的“恒隆V.3”戰(zhàn)略，就是通過(guò)物業(yè)升級(jí)改造和周邊拓展來(lái)提升現(xiàn)有資產(chǎn)價(jià)值，以最大限度地挖掘現(xiàn)有資產(chǎn)的價(jià)值。

對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整周期還會(huì)持續(xù)多久，盧韋柏認(rèn)為還是看這幾年。最根本的困難在于全球長(zhǎng)期利率居高不下，各國(guó)央行難以有效壓低利率。而相比之下，中國(guó)內(nèi)地的情況反而相對(duì)較好，沒(méi)有通脹壓力，甚至打折促銷(xiāo)普遍。但作為港資企業(yè)，恒隆的融資主要來(lái)自香港市場(chǎng)，受全球利率影響更大。整體市場(chǎng)復(fù)蘇會(huì)是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程，不可能在短時(shí)間內(nèi)迅速反轉(zhuǎn)。

今年以來(lái)，部分外資機(jī)構(gòu)抄底內(nèi)地或香港資產(chǎn)，恒隆是否看到抄底的信號(hào)？

對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，盧韋柏的回應(yīng)是，這一方面要看美國(guó)長(zhǎng)期利率是否下降，另一方面則需關(guān)注中國(guó)經(jīng)濟(jì)基本面的恢復(fù)情況。如果能看到消費(fèi)增長(zhǎng)回歸到更正常的水平，結(jié)合利率環(huán)境改善，會(huì)對(duì)市場(chǎng)更有信心。至于具體何時(shí)是底部，其實(shí)沒(méi)人能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)。但只要公司資金充裕，不必過(guò)于糾結(jié)是否買(mǎi)在最低點(diǎn)，形勢(shì)不明朗時(shí)，現(xiàn)金留在手里還是更穩(wěn)妥。

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封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝