每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜何小桃 陳俊杰    

最近，“深圳租金漲了”的話題一度登上微博熱搜。

社交平臺上，部分租客分享稱：“房東已經(jīng)發(fā)消息通知月租金上漲300元”“低一點的漲了200元~300元，高的漲了700元~800元，之前一套報價2500元的房子，現(xiàn)在2880元租出去了。”

深圳節(jié)后的房租漲了嗎？到底哪些房源在漲？

3月4日，《每日經(jīng)濟新聞》記者走訪深圳南山科興科學園、寶安中心區(qū)等重點租房板塊，不少房產(chǎn)中介向記者表示，年后1~2個月為返工高峰期，屬于階段性的租房旺季，也確實有部分房源出現(xiàn)了漲價，但主要集中在核心區(qū)域的小戶型小區(qū)房源，而類似城中村、偏遠區(qū)域以及大戶型房源，價格變化不大，整體呈現(xiàn)的是“結(jié)構(gòu)性漲價”。

另據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，今年春節(jié)后開工八天，貝殼深圳合作門店租房成交量較去年同期增長36%，創(chuàng)下有統(tǒng)計以來近八年新高。

4日下午，在南山運營多棟租賃公寓的管理人員劉安告訴記者，其運營的公寓房源節(jié)后都未漲價，但片區(qū)內(nèi)確實有同類型公寓房源漲價了?！拔覀児⒌拇筇组g一般在3000元出頭，一房一廳在4000元左右，我們節(jié)后并未漲價。但附近有公寓，年前的1房1廳大概在3800元/月，春節(jié)過后漲到了4200元~4300元/月，漲了400~500元?！?/span>

3月5日上午，深圳貝殼研究院院長肖小平向記者分析稱，近幾年深圳的平均租金整體波動較小，走勢較為平穩(wěn)。而在節(jié)后，不同區(qū)域的租金走勢也出現(xiàn)了分化態(tài)勢。預計今年整體也將延續(xù)這一態(tài)勢，呈現(xiàn)旺季租金上漲、淡季小幅波動的市場行情。

核心區(qū)小戶型迎明顯上漲

每年春節(jié)后，通常為租房市場的傳統(tǒng)旺季。

深圳貝殼研究院監(jiān)測，今年春節(jié)后開工八天，深圳商品房平均租金為73.3元/平方米，與去年同期相比上漲0.3%，整體呈現(xiàn)溫和上漲態(tài)勢。

每經(jīng)記者了解到，在此波租金價格迎來回升的樓盤中，有兩類房源價格回升較為明顯，一類是核心區(qū)域的小戶型房源，另一類是臨近辦公區(qū)的樓盤，也就是市場所稱的“通勤盤”。

以位于南山中心區(qū)的萬象新園項目為例，1房1廳房源主流戶型為35~45平方米，今年1月和2月的租金掛牌價格普遍在4200元~4500元/月。但截至3月5日，同戶型房源的主流掛牌價格已回升至4500元~5000元/月，漲幅約5%~10%。

另一類漲幅明顯的是臨近辦公區(qū)域的通勤盤，比如靠近科興科學園、騰訊、字節(jié)跳動等大廠的通勤盤，同樣受到租客追捧，在節(jié)后租金也迎來了明顯漲幅。

“很多在科興科學園上班的租客，都租在這個麒麟花園，平常騎個電動車去公司，大概10分鐘不到，這套房子過年前剛空出來，現(xiàn)在租金4500元/月，房東年后漲了200元，年前是租的4300元。”房產(chǎn)中介李方可向記者介紹道。

臨近南山科興科學園的麒麟花園小區(qū) ?每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

記者注意到，麒麟花園地處南山科技園輻射范圍，屬于南山南頭片區(qū)的成熟老社區(qū)，步行至科興科學園僅需十余分鐘，是互聯(lián)網(wǎng)上班族公認的熱門通勤小區(qū)，區(qū)別于公寓房源，這種帶小區(qū)、帶物業(yè)的房源，同樣受到租客追捧?！霸趲Э茨阒?，這個小戶型房源我們上午也帶了幾個客戶，節(jié)后的帶看頻次明顯高于節(jié)前?！崩罘娇烧f道。

此外，節(jié)后深圳租房市場成交節(jié)奏也隨之明顯加快，“即看即簽”成為常態(tài)。深圳貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年節(jié)后開工八天，“即看即簽”的成交占比達到44%，同比擴大2.2個百分點，超四成租客看完房當天就完成簽約，生怕錯過合適房源。

來源：貝殼研究院

劉安則告訴記者，其管理的公寓，在節(jié)后租賃成交的公寓房源中，有近六成屬于新租客房源，還有不少租客的租期在2~3個月，“預計很大一部分人是此前沒在深圳工作，節(jié)后來深圳務工的”。

3月5日下午，龍湖深圳冠寓相關(guān)負責人向記者表示，節(jié)后冠寓整體有5%左右的租金價格上調(diào)，主要是回收了部分原有的折扣?！?/span>節(jié)后的整體帶看量有所上升，且因整個租房市場上行，目前租客議價空間不大，新客簽約周期基本都在2天左右?！?/span>

部分業(yè)內(nèi)人士則分析稱，核心區(qū)小戶型租金上漲，核心原因在于供需失衡。一方面，節(jié)后返工、求職人流集中，單身白領、新入職員工的租房需求集中釋放，尤其是科技園、商務區(qū)周邊，剛需群體數(shù)量大幅增加；另一方面，核心區(qū)次新房、精裝小戶型的供給有限，很多房東年前掛牌的房源，節(jié)后集中成交，進一步加劇了房源緊張的局面，房東的調(diào)價預期也隨之走強。

肖小平也提到，常見的租房群體分為“新租”和“換租”，一般來說，新租的決策周期短，換租的決策周期長?！凹纯醇春灐钡目蛻舸蠖嗍恰靶伦狻比后w，他們中大部分是剛剛來深的新市民，在一定程度上反映了節(jié)后深圳外來人口的增長。

租金并非普漲

雖然節(jié)后確實有部分租賃房源價格迎來上漲，但這種漲價并非市場普遍狀況。而是呈現(xiàn)出“核心區(qū)領漲、近郊平穩(wěn)、遠郊分化”的清晰格局，且本質(zhì)上是節(jié)后傳統(tǒng)旺季帶來的季節(jié)性行情。

比較典型的如城中村房源，在深圳福田上下沙板塊，同樣居住著不少打工人群，盡管節(jié)后租賃需求有所回升，但整體的租房價格與年前并無明顯變化。

據(jù)該片區(qū)中介發(fā)給記者的房屋租賃價格，該板塊內(nèi)城中村單間的價格普遍在1600元~2200元/月，一房一廳的價格在2600元~3100元/月，兩房一廳的價格在3600元~4300元/月，整體價格情況與節(jié)前并無顯著差異。

記者注意到，區(qū)域與戶型的分化，也是本輪租房市場的核心特征，也是“結(jié)構(gòu)性漲價”的核心體現(xiàn)。

比較典型的如位于寶中的金泓凱旋城項目，從片區(qū)位置看，屬于深圳核心區(qū)域，但該小區(qū)目前在租賃的房源多以3居室或者4居室為主，哪怕最小的房源也是2室2廳，該小區(qū)房源節(jié)后基本沒漲價，甚至部分房源還在降價/讓利，屬于“節(jié)后不漲反穩(wěn)”的典型。

深圳寶中片區(qū)二手房掛牌、租賃情況 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

另據(jù)該片區(qū)中介發(fā)給記者的凱旋城3房的租賃情況，100~120平方米的3房的月租金價格為7500元~8500元/月，而在年前也同樣是這個價格。該中介稱，這邊大戶型以家庭長租為主，節(jié)后需求增量小、去化慢，甚至如果誠心租，3房還有可能跟房東再講價200~300元。

多位房地產(chǎn)中介向記者表示，現(xiàn)階段正處于租房旺季，需求集中釋放是租金上漲的主要原因，這種季節(jié)性上漲并不會持續(xù)太久。

“其實房東也不想盲目漲價，空一天就是一天的損失，但一些臨近商務區(qū)的房源確實租賃需求比較大，同樣的房源，掛4000元有人看，掛4200元也有人問，房東自然就會往上調(diào)?！币晃恢薪橄蛴浾咛寡?，隨著返工潮逐步消化，租金漲幅有望在后續(xù)月份趨于平穩(wěn)。

記者|陳榮浩

編輯|何小桃?陳俊杰?杜恒峰

校對|段煉

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