中指研究院

2025年宏觀經(jīng)濟運行整體平穩(wěn)，但國內(nèi)供強需弱矛盾仍較突出，商業(yè)地產(chǎn)市場延續(xù)供需偏弱態(tài)勢。商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)拓展以輕資產(chǎn)輸出為主，運營聚焦提質(zhì)增效，部分頭部企業(yè)項目出租率及租金收入保持平穩(wěn)，但整體經(jīng)營壓力不減。2026年，中指研究院基于多年研究積累與數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，啟動“2026中國商業(yè)地產(chǎn)百強企業(yè)”研究，旨在發(fā)掘行業(yè)綜合實力強、經(jīng)營穩(wěn)健、運營能力突出的優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)群體，引導(dǎo)企業(yè)在準確把握發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢的基礎(chǔ)上，持續(xù)提升經(jīng)營管理水平，促進商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

從規(guī)模表現(xiàn)看，商業(yè)地產(chǎn)市場已進入存量時代，企業(yè)拓展策略偏謹慎，百強代表企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)持有及運營面積增速繼續(xù)放緩，租金及運營服務(wù)收入止增轉(zhuǎn)降。企業(yè)布局持續(xù)向高能級城市集中，2025年新開業(yè)購物中心六成位于一、二線城市。

從成長性看，行業(yè)從規(guī)模增長轉(zhuǎn)向存量精耕，商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)對拿地開發(fā)普遍持謹慎態(tài)度，轉(zhuǎn)而以輕資產(chǎn)模式作為主要拓展手段。同時，部分企業(yè)通過出售商辦項目優(yōu)化資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)，聚焦核心運營能力建設(shè)。

從經(jīng)營質(zhì)量看，商業(yè)地產(chǎn)市場需求仍偏弱，百強代表企業(yè)重點項目平均出租率小幅下降。零售商業(yè)方面，企業(yè)通過空間調(diào)改、精準招商、會員深耕與數(shù)字化賦能協(xié)同發(fā)力，穩(wěn)客流促增長；辦公物業(yè)方面，企業(yè)通過構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)、推動服務(wù)升級，對沖租金下行與需求疲軟壓力。

從融資能力看，企業(yè)盤活存量需求驅(qū)動資產(chǎn)證券化放量，2025年房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)發(fā)行的CMBS/ CMBN、持有型不動產(chǎn)ABS金額同比增幅超五成。消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs穩(wěn)步擴容，2025年共5只消費REITs首發(fā)上市；同時商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點啟動，企業(yè)“投融管退”閉環(huán)逐步打通。

從發(fā)展趨勢來看，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)正迎來消費場景升級、存量商辦資產(chǎn)盤活、商業(yè)不動產(chǎn)REITs擴圍等多重機遇，行業(yè)發(fā)展重心逐步向“提質(zhì)增效”聚焦。商業(yè)場景端，零售商業(yè)加速引入更多體驗式業(yè)態(tài)與品牌旗艦店，通過整合文旅資源與入境消費需求，打造商旅文體健綜合體及國潮購物地標。存量盤活端，業(yè)態(tài)兼容轉(zhuǎn)換與自持商辦“松綁”等政策，為低效資產(chǎn)的調(diào)改與功能重塑釋放了空間。資本循環(huán)端，公募REITs擴圍至商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域，為企業(yè)開辟了資產(chǎn)證券化與權(quán)益型融資新路徑，倒逼企業(yè)強化運營能力并提升項目經(jīng)營績效，利用不動產(chǎn)金融工具優(yōu)化資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)，推動行業(yè)整體向資產(chǎn)管理方向轉(zhuǎn)型。

2026年，隨著擴內(nèi)需、提振消費政策繼續(xù)發(fā)力，消費市場有望延續(xù)穩(wěn)步增長態(tài)勢，但短期內(nèi)商鋪及寫字樓市場仍面臨供大于求、租金下行的壓力。面對存量競爭加劇、消費需求日趨多元的挑戰(zhàn)，企業(yè)應(yīng)聚焦運營水平和資管能力提升，堅持穩(wěn)健經(jīng)營的同時把握不動產(chǎn)金融機遇實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。